DIA erronée et droit de priorité : ce que juge le CE

Non, en principe. Lorsqu’une commune ou une intercommunalité exerce son droit de priorité sur un bien vendu par l’État, les erreurs ou lacunes de la déclaration d’intention d’aliéner ne rendent pas, à elles seules, sa décision illégale, sauf fraude. Le Conseil d’État l’a jugé le 9 novembre 2026 à propos de deux maisons de Deauville (Calvados), et il a refusé toute indemnisation aux acquéreurs évincés alors que la décision de la commune avait été annulée.

Qu’est-ce que le droit de priorité, et en quoi diffère-t-il du droit de préemption ?

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à la commune d’acheter en priorité un bien qu’un propriétaire privé met en vente. Le droit de priorité en est le pendant pour les biens publics : il s’applique lorsque l’État, une société dont il détient la majorité du capital ou certains établissements publics (notamment ferroviaires ou hospitaliers) vendent un immeuble. Seules les communes et intercommunalités titulaires du DPU en bénéficient, pour réaliser une opération d’aménagement d’intérêt général ou constituer des réserves foncières (article L. 240-1 du code de l’urbanisme).

La procédure est fixée par l’article L. 240-3 du code de l’urbanisme :

le vendeur public notifie son intention d’aliéner, avec le prix estimé par les services fiscaux ;
la collectivité a deux mois pour acheter à ce prix, proposer un prix inférieur ou, à défaut d’accord, saisir le juge de l’expropriation, qui fixe le prix comme en matière d’expropriation ;
sans réponse, la vente peut se poursuivre ; si le prix baisse ensuite, le bien doit de nouveau lui être proposé.

Que dit la jurisprudence de principe sur une déclaration d’intention d’aliéner erronée ?

La règle a été posée pour le droit de préemption urbain. Le délai de deux mois court à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) ; il ne peut être prorogé par une demande de précisions que si la déclaration est incomplète ou entachée d’une erreur substantielle sur la consistance du bien, son prix ou les conditions de la vente (CE, 24 juillet 2009, Société Finadev, n° 316158, mentionné aux tables du recueil Lebon). Une demande de visite du bien céder peut également le proroger.

En revanche, ces défauts de la DIA sont « par eux-mêmes », et hors le cas de fraude, sans incidence sur la légalité de la décision de préemption (CE, 12 février 2014, Société Ham Investissement, n° 361741, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Le Conseil d’État a ensuite précisé que chaque nouvelle DIA ouvre un nouveau délai de deux mois, même si la commune avait renoncé à préempter lors d’une précédente déclaration portant sur la même vente (CE, 1er mars 2023, n° 462877, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Qu’a jugé le Conseil d’État le 9 novembre 2026 ?

En 2015, l’État met en vente deux maisons à Deauville. La commune renonce d’abord à son droit de priorité ; les biens sont adjugés à deux particuliers pour 280 000 euros. L’État notifie ensuite de nouvelles déclarations, la dernière en avril 2016, à 300 000 euros, à la communauté de communes Cœur Côte Fleurie, titulaire du droit. Le 30 mai 2016, le maire de Deauville l’exerce par délégation.

En 2018, le tribunal administratif de Caen annule cette décision : la chaîne des délégations entre l’intercommunalité et la commune était irrégulière, le maire était donc incompétent. Les acquéreurs évincés demandent alors réparation. Le tribunal administratif de Caen puis la cour administrative d’appel de Nantes (16 mai 2025, n° 24NT00147) rejettent leur demande.

Le Conseil d’État confirme ce rejet (CE, 9 novembre 2026, n° 506339, mentionné aux tables du recueil Lebon). Il juge que :

chaque déclaration reçue ouvre un délai de deux mois, même après une renonciation antérieure ;
une déclaration incomplète ou erronée est, hors fraude, sans incidence sur la légalité de la décision de priorité ;
l’intercommunalité pouvait reprendre la compétence qu’elle avait déléguée ;
surtout, l’illégalité de la décision tenant à la seule incompétence de son auteur n’ouvre pas droit à indemnité, dès lors que l’autorité compétente aurait pris la même décision. Le Conseil d’État applique ici sa jurisprudence générale (CE, 24 juin 2019, EARL Valette, n° 407059, publié au recueil Lebon). La cour pouvait se fonder sur la délibération communautaire du 14 mai 2016, qui justifiait l’acquisition par les objectifs de logement et de développement économique du plan local d’urbanisme intercommunal.

Vous êtes acquéreur évincé : que faire ?

Agir vite contre la décision. Le recours en annulation doit être formé dans les deux mois de sa notification ou de sa publication (article R. 421-1 du code de justice administrative). Un référé-suspension peut l’accompagner ; pour l’acquéreur évincé d’une préemption, l’urgence est en principe présumée (CE, 1er mars 2023, précité).
Choisir les bons arguments. Contester la DIA elle-même a peu de chances d’aboutir, sauf fraude ; le délai, la motivation ou la réalité du projet pèsent davantage, y compris pour une future indemnisation.
Pour être indemnisé, adresser d’abord une demande préalable à la collectivité (même article R. 421-1), puis saisir le tribunal administratif en cas de refus. La créance se prescrit par quatre ans à partir du 1er janvier suivant l’année au cours de laquelle les droits ont été acquis (article 1er de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968).

Vous êtes une collectivité : quels points de vigilance ?

Vérifier la chaîne de compétence (délibérations, délégations au président, à la commune, au maire) : c’est elle qui a fait tomber la décision de préemption du maire de Deauville.
Compter le délai de deux mois à partir de chaque notification reçue, et vérifier qu’elle a bien été adressée au titulaire du droit.
Motiver la décision par une opération d’intérêt général ou des réserves foncières, appuyées sur des documents existants (PLU, programme local de l’habitat).
En cas de désaccord sur le prix, saisir le juge de l’expropriation dans le délai prévu par l’article L. 240-3.

À retenir

Une déclaration d’intention d’aliéner incomplète ou erronée ne rend pas, à elle seule, la décision de priorité illégale, sauf fraude.
Chaque nouvelle déclaration ouvre un nouveau délai de deux mois, même après une renonciation.
L’annulation pour incompétence n’ouvre pas droit à indemnité si l’autorité compétente aurait pris la même décision.
Les délais sont courts : deux mois pour agir contre la décision, quatre ans pour réclamer une indemnité.

Questions fréquentes

Le droit de priorité s’applique-t-il à la vente d’un bien privé ?

Non. Pour un bien privé, c’est le droit de préemption urbain qui s’applique.

Qui fixe le prix en cas de désaccord ?

Le juge de l’expropriation, saisi par la collectivité, sans indemnité accessoire.

Une erreur dans la déclaration peut-elle quand même avoir des conséquences ?

Oui : la fraude reste un motif d’illégalité, et le juge judiciaire peut en tenir compte pour apprécier la validité de la vente.

L’affaire de Deauville est-elle terminée ?

Sur l’indemnisation, oui : le pourvoi des acquéreurs évincés est rejeté et la décision de la cour administrative d’appel de Nantes devient définitive.

Références

Conseil d’État, 1re et 4e chambres réunies, 9 novembre 2026, n° 506339, mentionné aux tables du recueil Lebon : Légifrance
Cour administrative d’appel de Nantes, 4e chambre, 16 mai 2025, n° 24NT00147 : Légifrance
Conseil d’État, 12 février 2014, Société Ham Investissement, n° 361741, mentionné aux tables du recueil Lebon : Légifrance
Conseil d’État, 24 juillet 2009, Société Finadev, n° 316158, mentionné aux tables du recueil Lebon : Légifrance
Conseil d’État, 1er mars 2023, n° 462877, mentionné aux tables du recueil Lebon : Légifrance
Conseil d’État, 24 juin 2019, EARL Valette, n° 407059, publié au recueil Lebon : Légifrance
Code de l’urbanisme : article L. 240-1 ; article L. 240-3
Code de justice administrative : article R. 421-1
Loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968, article 1er

Vous êtes concerné par une expropriation ou une préemption ? Prenez rendez-vous avec le cabinet à Rennes ou à Saint-Brieuc.

Ronan Blanquet, avocat associé