Pas forcément. Dans un arrêt du 13 octobre 2026 (n°24NT03138) concernant Crozon, dans le Finistère, la cour administrative d’appel de Nantes a jugé qu’un secteur réellement urbanisé doit être traité comme tel, même si le schéma de cohérence territoriale (SCoT) l’a oublié. Le juge regarde le terrain, pas seulement la liste.
Que dit la loi Littoral sur les constructions nouvelles ?
Dans les communes littorales, l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme pose une règle simple : on ne peut construire qu’en continuité avec les agglomérations et villages existants. Une construction neuve dans un secteur d’habitat dispersé, loin du bourg, est en principe interdite, même entourée d’autres maisons.
Depuis la loi du 23 novembre 2018 (dite ELAN), c’est le SCoT qui fixe les critères permettant de reconnaître un village ou une agglomération, et qui en dresse la carte (article L. 121-3). Le plan local d’urbanisme (PLU ou PLUi) doit ensuite être compatible avec ce SCoT.
Résultat pratique : si votre lieu-dit n’est pas sur la liste du SCoT, la mairie vous répondra souvent que votre terrain est inconstructible.
Quelle est la règle posée par le Conseil d’État ?
Le Conseil d’État a fixé le cadre dans une décision du 9 juillet 2021, n° 445118 (mentionnée aux Tables du recueil Lebon), rendue à propos d’un permis de construire à Landéda, dans le Finistère. Il juge que le maire vérifie le respect de l’article L. 121-8 « compte tenu » des dispositions du SCoT, à condition qu’elles soient suffisamment précises et compatibles avec la loi Littoral.
Cette réserve est décisive : le SCoT n’a pas le dernier mot. S’il contredit la loi, il doit être écarté.
Qu’a décidé la cour administrative d’appel de Nantes le 13 octobre 2026 ?
Une propriétaire de Crozon souhaitait construire une maison route de l’Aber. Le maire lui a délivré un certificat d’urbanisme négatif. Motif : le terrain est classé au PLUi en zone « Uht-i », où seules les extensions sont admises, parce que le SCoT du Pays de Brest ne reconnaît pas le secteur comme un village. Le tribunal administratif de Rennes avait confirmé ce refus.
La cour a jugé l’inverse pour la partie nord du terrain. Elle a constaté que le lieu-dit voisin de Kérastrobel compte une quarantaine de constructions, implantées sur plusieurs rangs et desservies par plusieurs voies. C’est donc une zone déjà urbanisée au sens de la loi Littoral. Le SCoT, en ne l’identifiant pas, était incompatible avec la loi sur ce point : il devait être écarté. Le classement en zone Uht-i, qui interdisait toute construction nouvelle, est entaché d’erreur manifeste d’appréciation, et le certificat d’urbanisme est annulé pour cette partie.
Attention au revers : la partie sud du même terrain, boisée et ouverte sur un espace naturel, reste valablement classée en zone N. Être en continuité d’un village ne rend pas, à lui seul, un classement en zone naturelle illégal.
Que faire si la mairie refuse votre projet pour ce motif ?
- Respectez le délai de recours de deux mois à compter de la notification du refus en saisissant directement le tribunal administratif, le recours gracieux étant aujourd’hui dénué de pertinence.
- Constituez un dossier factuel : plan cadastral, nombre de constructions, photographies aériennes, voies, réseaux d’eau et d’assainissement, équipements. C’est ce dossier, factuellement et juridiquement étayé, qui pourra -ou non- convaincre le juge
- Contestez le zonage par la voie de l’exception : on peut soutenir, à l’occasion du recours contre le refus, que le PLU ou le SCoT est illégal sur le fond, sans avoir attaqué ces documents à leur adoption.
- Vérifiez le document en vigueur : le SCoT du Pays de Brest a été révisé en 2026. La liste des villages a donc pu évoluer .
À retenir
- Hors village ou agglomération, la loi Littoral interdit en principe les constructions nouvelles.
- Le SCoT définit ces villages, mais il est écarté s’il contredit la loi (CE, 9 juillet 2021, n° 445118).
- À Crozon, la CAA de Nantes a reconnu comme zone urbanisée un secteur d’une quarantaine de maisons oublié par le SCoT.
- Tout se joue sur les faits et dans un délai de deux mois.
Questions fréquentes
Mon lieu-dit n’est pas dans le SCoT : puis-je quand même construire ?
Peut-être, si le secteur présente un nombre et une densité significatifs de constructions. Il faut le démontrer, en général devant le juge.
Combien de maisons faut-il pour former un village ?
Aucun seuil légal. À Crozon, une quarantaine de constructions sur plusieurs rangs et autour de plusieurs voies a pu suffire ; le juge apprécie aussi la densité et la structure.
Une zone N sur mon terrain peut-elle aussi être contestée ?
Plus difficilement : un terrain boisé ouvert sur un espace naturel peut rester en zone N, même à côté d’un village.
De combien de temps est-ce que je dispose pour agir ?
Deux mois après la notification du refus ou du certificat négatif.
Références
- Conseil d’État, 9 juillet 2021, n° 445118, mentionné aux Tables — Légifrance
- CAA de Nantes, 5e chambre, 13 octobre 2026, commune de Crozon — Légifrance
- CAA de Nantes, 5e chambre, 13 octobre 2026, commune de Plouguerneau — Légifrance
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Adicea Avocats — droit de l’urbanisme, Rennes et Saint-Brieuc