Prix d’un bien préempté : prise en compte de l’état dégradé de l’immeuble par le juge

En cas de préemption immobilière, l’autorité publique propose souvent un prix inférieur à celui fixé dans la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Ce décalage crée régulièrement des conflits avec les propriétaires.

Lorsque les parties ne parviennent pas à un accord, le juge de l’expropriation fixe le prix. Cette procédure suit les règles définies par le Code de l’urbanisme et le Code de l’expropriation.

🧮 Comment le juge fixe-t-il le prix d’un bien préempté ?

L’article L.213-4 du Code de l’urbanisme permet au propriétaire de saisir le juge si l’offre est inacceptable.

Ensuite, selon l’article L.322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge évalue le bien à la date du jugement de première instance. Il tient compte de sa consistance matérielle réelle à ce moment-là, sans se baser sur des hypothèses ou intentions de vente.

🏚️ L’immeuble est dégradé : cela joue-t-il sur le prix ?

Oui. Le juge doit tenir compte de l’état réel du bien, y compris s’il est dégradé. Une décision récente le confirme.

Le 3 avril 2025, dans un arrêt (n°23-23.206), la Cour de cassation a jugé que l’état dégradé d’un immeuble peut influencer le prix. Elle a annulé une décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait ignoré cette dégradation.

Dans ce dossier, le bien concerné appartenait à un immeuble situé en Zone d’Aménagement Différé (ZAD). Le vendeur avait transmis une DIA. Le délégataire du droit de préemption avait exercé ce droit, puis saisi le juge pour fixer le prix.

La Cour d’appel avait refusé de considérer l’état dégradé du bâtiment. Elle estimait que le vendeur n’avait pas démontré sa non-responsabilité. Or, les travaux d’entretien avaient cessé après les rachats progressifs de lots par l’autorité publique.

La Cour de cassation a corrigé cette analyse. Elle a affirmé que le juge doit tenir compte de la dégradation, même si le vendeur n’en est pas responsable.

⚖️ Que faut-il retenir si votre bien est préempté ?

• Le prix d’un bien préempté reflète l’état réel du bien au jour du jugement.

• L’état des parties privatives et communes influence cette évaluation.

• Peu importe l’origine de la dégradation : le juge l’intègre dans sa décision.

• Si l’offre paraît sous-évaluée, vous avez le droit de la contester devant le juge.

• Un avocat spécialisé peut défendre vos intérêts et obtenir une évaluation juste.

🧾 En résumé

Même si une autorité publique préempte votre bien, elle doit en payer le juste prix. Ce prix doit tenir compte de l’état réel du logement ou du local concerné, y compris en cas de dégradation. Vous n’êtes pas responsable de travaux bloqués ou de la dégradation liée à la gestion publique.

🧑‍⚖️ Vous êtes concerné par une procédure de préemption ?

Ne restez pas seul face à l’administration. Un avocat en droit de l’urbanisme ou de l’expropriation peut faire valoir vos droits. Vous avez le droit d’obtenir une indemnité conforme à la valeur réelle de votre bien.

Aurélia MICHINOT – Juriste

Ronan BLANQUET – Avocat Associé

Intervenant dans les Côtes d’Armor, le Finistère, le Morbihan, l’Ille-et-Vilaine, la Manche, la Loire Atlantique, la Mayenne et sur l’ensemble du territoire, Maître Ronan Blanquet et son équipe se tiennent à votre disposition pour :

• Vous éclairez sur vos droits ;
• Sécuriser juridiquement vos projets et les faire aboutir ;
• Défendre vos intérêts en négociations ou au contentieux ;
• Agir dans les actions indemnitaires portant sur les dommages liés aux actions de l’administration.

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