Peut-on contester un refus de permis en demandant l’édiction de simples prescriptions ? Le Conseil d’État dit non (avril 2025)

Fin de la jurisprudence Tanneron : un revirement majeur sur les refus de permis de construire

Le 11 avril 2025, le Conseil d’État, par un avis publié au Recueil Lebon (n° 498803), a opéré un revirement important : le pétitionnaire ne peut plus soutenir, devant le juge, que l’administration aurait dû accorder un permis de construire en y ajoutant des prescriptions spéciales. Une décision qui met fin à plusieurs années d’une jurisprudence protectrice des porteurs de projets.

1. Les faits : un refus à Saint-Raphaël, un recours stratégique

La société AEI Promotion sollicite un permis de construire auprès de la commune de Saint-Raphaël. Refusé par un arrêté du 20 septembre 2023, ce refus est contesté devant le juge administratif. Le tribunal administratif de Toulon saisit alors le Conseil d’État sur une question déterminante : l’administration est-elle tenue d’envisager les prescriptions techniques pour éviter un refus ?

2. Le contexte antérieur : un système favorable au pétitionnaire

Avant cet avis, la régularisation des projets par le biais de prescriptions techniques était la règle :

• L’arrêt « commune de Tanneron » (CE, 26 juin 2019) prévoyant que le maire devait envisager des prescriptions spéciales avant de refuser un permis en application de l’article R.111-2 du Code de l’urbanisme.

Selon cette jurisprudence, le refus ne pouvait intervenir qu’en cas d’impossibilité manifeste de rendre le projet conforme par des mesures techniques simples.

Rappelons que même en cas de refus ou d’annulation d’une autorisation, le code de l’urbanisme impose d’énoncer tous les points de blocage pour faciliter l’édiction d’un nouveau projet :

• Article L.424-3 du code de l’urbanisme : l’administration doit motiver entièrement tout refus.

• Article L.600-4-1 du Code de l’urbanisme : obligation du juge d’examiner tous les moyens soulevés susceptible d’entrainer l’annulation du permis.

3. Le revirement du Conseil d’État en 2025

Le Conseil d’État clôt ce débat par deux affirmations clés dans sa décision du 11 avril 2025 :

« L’administration peut, sans jamais y être tenue, assortir une autorisation de prescriptions spéciales. »
« Le pétitionnaire ne peut plus invoquer, devant le juge, que ces prescriptions auraient permis la conformité de son projet. »

Autrement dit, la possibilité d’ajouter des prescriptions existe, mais elle reste facultative et ne peut plus servir d’argument pour annuler un refus.

4. Conséquences pour les porteurs de projets

Cette décision renforce le pouvoir discrétionnaire de l’administration :

• Plus aucune obligation d’examiner les alternatives techniques,

• Le pétitionnaire ne pourra plus sauver son dossier a posteriori, même en cas de modification mineure possible,

• Une asymétrie renforcée dans la procédure, au détriment du justiciable.

Seule possibilité restante : modifier son projet avant la décision (jurisprudence « Gorbio », CE, 1er décembre 2023, n° 448905) ou déposer une nouvelle demande.

📌 En résumé : une stratégie à revoir dès 2025

Le refus de permis de construire ne peut plus être combattu sur le fondement de prescriptions théoriquement envisageables. Désormais, toute adaptation du projet doit intervenir avant la décision, sous peine de devoir tout recommencer.

L’audit de la demande d’autorisation avant son dépôt devient donc indispensable !

Pauline BIALY – Juriste alternante

Ronan BLANQUET – Avocat Associé

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