Constructibilité en zone inondable : pas systématiquement compromise, mais toujours un encadrement strict

La réalisation d’un projet immobilier ou d’aménagement peut être remise en cause si le terrain se situe dans une zone à risque d’inondation ou de submersion marine. Cependant, être en zone inondable ne signifie pas systématiquement être inconstructible. Voici les trois niveaux de réglementation à considérer : les plans de prévention des risques (PPR), le plan local d’urbanisme (PLU) et le règlement national d’urbanisme (RNU).

I – Le rôle central des plans de prévention des risques (PPR)

1. Qu’est-ce qu’un PPR ?

Institués par la loi Barnier du 2 février 1995, les PPR sont établis par le préfet. Leur objectif : cartographier les zones exposées à des risques naturels prévisibles (inondations, submersions marines, glissements de terrain, etc.).

2. Fonctionnement des PPR : aléas et prescriptions

Chaque PPR est composé :

• D’un document graphique identifiant les zones exposées,
• D’un niveau d’aléa (faible, moyen, fort),
• D’un règlement indiquant les restrictions ou les prescriptions de construction.

Exemples :

• Aléa moyen : construction possible avec prescriptions (surélévation, matériaux spécifiques, etc.),
• Aléa fort : construction d’habitations interdite, mais infrastructures hydrauliques parfois autorisées.

Un terrain situé dans un PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondation) ou un PPRSM (Plan de Prévention des Risques de Submersion Marine) n’est donc pas nécessairement inconstructible. Chaque projet doit se conformer aux prescriptions propres à la zone.

✨ Bon à savoir : les PPR sont des servitudes d’utilité publique. Ils doivent être annexés au PLU pour être pleinement opposables.

II – Le PLU peut être plus strict que le PPR

Le plan local d’urbanisme (PLU) complète le PPR en matière de constructibilité. Du fait du principe d’indépendance des normes, un PLU peut être plus restrictif que le PPR (ou plus permissif, ce qui ne l’emporte pas sur les restrictions PPR).

En cas de conflit entre les deux documents, la règle la plus stricte prévaut. C’est une jurisprudence constante, notamment consacrée par la CAA de Bordeaux (28 avril 2016, n° 14BX02168).

III – Le règlement national d’urbanisme : l’article R.111-2 comme filet de sécurité

Même si ni le PPR ni le PLU ne prévoient de restrictions, un permis de construire peut être refusé sur la base de l’article R.111-2 du Code de l’urbanisme si le projet est jugé dangereux pour la salubrité ou la sécurité publique.

En conclusion : une analyse au cas par cas indispensable

La constructibilité en zone inondable ou submersible dépend d’une analyse juridique fine et individualisée. Trois textes doivent être croisés :

1. Les prescriptions du PPR,
2. Les règles du PLU,
3. Les exigences de l’article R.111-2 du RNU.

Face à un refus de permis en zone inondable, une étude précise du terrain, de la réglementation et des recours possibles est indispensable.

Pauline BIALY – Juriste alternante

Ronan BLANQUET – Avocat Associé

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