Oui. Une commune qui ne touche pas l’océan peut être « littorale » dès qu’une partie de son territoire borde un estuaire en aval de la limite transversale de la mer. La cour administrative d’appel de Nantes l’a rappelé le 2 novembre 2026 (n°26NT00292) à propos de la commune de Caudan, dans le Morbihan, riveraine du Scorff. Pour un propriétaire ou un acquéreur, cela peut rendre un terrain inconstructible.
Qu’est-ce qu’une « commune littorale » ?
La loi Littoral s’applique aux communes listées à l’article L. 321-2 du code de l’environnement. Il en existe deux catégories :
- les communes riveraines des mers et océans (ainsi que des étangs salés et des grands plans d’eau) ;
- les communes riveraines des estuaires, situées en aval de la limite de salure des eaux, mais seulement si elles figurent sur une liste fixée par décret.
Beaucoup de propriétaires pensent qu’une commune absente de cette liste d’estuaires échappe à la loi Littoral. C’est souvent inexact. Le point décisif est de savoir où s’arrête juridiquement « la mer » dans la rivière.
Que dit la jurisprudence de principe ?
Le Conseil d’État a posé la règle dans une affaire finistérienne : CE, 14 novembre 2012, Société Neo Plouvien, n° 347778, mentionné aux tables du recueil Lebon. Aucun texte ne définissant le point où une commune devient « riveraine de la mer », cette limite « doit être regardée comme correspondant à la limite transversale de la mer ». À Plouvien, une partie du territoire étant située en aval de cette limite sur l’Aber Benoît, toute la commune a été traitée comme littorale.
Deux ans plus tard, dans CE, 12 novembre 2014, Commune de Pont-Aven, n° 369147, publié au recueil Lebon, le Conseil d’État a précisé la méthode. La limite transversale de la mer se détermine par un faisceau d’indices : écartement des rives, proportion d’eau douce et d’eau de mer, origine des dépôts, faune et végétation fluviales ou maritimes. L’acte qui la fixe, souvent un décret du XIXe siècle, est seulement « recognitif » : la délimitation peut être contestée à toute époque.
Qu’a décidé la cour d’appel de Nantes le 2 novembre 2026 ?
À Caudan, une société voulait installer un site de stockage d’électricité par batteries, d’une emprise de plus de 1 300 m², à l’écart des zones bâties. Le préfet du Morbihan a refusé le permis en invoquant la loi Littoral. Le tribunal administratif de Rennes a confirmé ce refus le 10 décembre 2025.
En appel, la société soutenait que Caudan n’est pas une commune littorale et que le décret de 1856 fixant la limite de la mer sur le Scorff était erroné. Selon elle, la mer commençait plus en aval, à l’entrée de la rade de Lorient.
La cour a examiné les indices un par un. En amont du pont autoroutier, des berges étroites et une chênaie typiquement fluviale. En aval, une rivière qui s’évase jusqu’à plus de 900 mètres, des marais salés et des goélands argentés. Ces éléments confirment la limite fixée en 1856. Une partie de Caudan étant en aval, la commune est littorale.
La cour en tire la conséquence classique : en commune littorale, l’extension de l’urbanisation doit se faire en continuité avec les agglomérations et villages (article L. 121-8 du code de l’urbanisme). Une construction nouvelle importante, en secteur d’habitat diffus, est interdite. Le refus de permis est confirmé.
Quelle est la portée de cet arrêt ?
Il s’agit d’une application de la jurisprudence du Conseil d’État, pas d’un revirement. L’arrêt n’est pas publié au recueil Lebon et peut encore faire l’objet d’un pourvoi. Son intérêt est ailleurs : il montre que les vieux décrets de délimitation restent la référence, et qu’il faut un dossier technique solide pour les remettre en cause.
Il confirme également, et cela peut apparaitre contre intuitif, qu’une commune peut être littorale sans figurer sur la liste des communes d’estuaire. En Bretagne, c’est un enjeu concret pour de nombreuses communes de rias : le Scorff et le Blavet autour de Lorient, la rivière d’Auray, la Rance entre Saint-Malo et Dinan, l’Odet, l’Aulne ou le Trieux. Ces exemples sont donnés à titre d’illustration : la situation de chaque commune se vérifie au cas par cas.
Vous êtes propriétaire ou acquéreur : que faire ?
- Avant d’acheter un terrain à bâtir, vérifiez si la commune est traitée comme littorale, y compris si elle n’est qu’au bord d’une rivière. Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel, qui fige les règles applicables pendant 18 mois.
- Repérez la situation du terrain : est-il en continuité d’une agglomération ou d’un village, ou dans un hameau peu dense ? En commune littorale, une construction nouvelle isolée est en principe interdite (sauf s’il s’agit d’un chantier ostréicole dans la bande des 100 m).
- Faites inscrire une condition suspensive d’obtention du permis de construire définitif dans le compromis de vente (surtout pour les professionnels de l’immobilier).
- En cas de refus de permis, vous disposez de deux mois pour former un recours contentieux. Contester la limite de la mer elle-même est possible, mais suppose une étude technique (hydrologie, faune, flore).
- Si vous êtes voisin d’un projet qui vous impacte en zone d’urbanisation diffuse d’une commune littorale, et donc même d’une ria, la loi Littoral peut fonder un recours contre le permis accordé.
Et si mon projet est un simple agrandissement ?
La cour rappelle qu’un simple agrandissement d’une construction existante, limité par sa taille et sa proportion, n’est pas une extension de l’urbanisation. Une véranda ou une petite extension de maison peut donc rester possible. En revanche, une construction distincte, même voisine d’un bâtiment existant, est appréciée comme un projet nouveau : c’est ce qui a été jugé à Caudan.
À retenir
- Une commune riveraine d’une rivière peut être soumise à la loi Littoral si une partie de son territoire est en aval de la limite transversale de la mer.
- Cette limite est souvent fixée par un décret ancien ; elle peut être contestée, mais sur la base d’indices précis.
- En commune littorale, une construction nouvelle hors continuité d’un village ou d’une agglomération est en principe refusée.
- L’arrêt de Caudan applique une jurisprudence établie du Conseil d’État (2012 et 2014) ; il ne crée pas de règle nouvelle.
Questions fréquentes
Comment savoir si ma commune est littorale ?
La liste des communes d’estuaire figure à l’article R. 321-1 du code de l’environnement, mais elle ne suffit pas : il faut aussi situer la limite transversale de la mer sur les cours d’eau qui bordent la commune.
Toute la commune est-elle concernée, ou seulement les rives ?
Toute la commune. Dès qu’une partie du territoire est riveraine de la mer, les règles de la loi Littoral s’appliquent sur l’ensemble du territoire communal.
Un décret de 1856 peut-il encore s’appliquer ?
Oui. Il constate une situation de fait ; il reste la référence tant qu’il n’est pas démontré, indices à l’appui, que la limite réelle est ailleurs.
Puis-je agrandir ma maison en commune littorale ?
Une extension limitée d’une construction existante n’est pas une extension de l’urbanisation au sens de la loi Littoral. Elle reste soumise au PLU et doit être examinée au cas par cas.
Références
- CE, 14 novembre 2012, Société Neo Plouvien, n° 347778, mentionné aux tables du recueil Lebon — Légifrance
- CE, 12 novembre 2014, Commune de Pont-Aven, n° 369147, publié au recueil Lebon — Légifrance
- CAA Nantes, 5e chambre, 2 novembre 2026, Sté TagEnergy Development France (Caudan), n° 26NT00292 — Légifrance
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Adicea Avocats — droit de l’urbanisme, Rennes et Saint-Brieuc