Droit de préemption urbain : une préemption au prix d’un terrain situé partiellement en zone naturelle ou agricole est-elle possible ?

Le droit de préemption urbain peut notamment être institué par délibération au sein des communes dotées d’un plan local d’urbanisme (ci-après PLU).

Conformément à l’article L.211-1 du Code de l’urbanisme, ce droit de préemption urbain peut être institué sur « tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan ». En définitive, il peut s’appliquer en zone U, 1AU et 2AU.

Toutefois, ces zones ne suivent pas nécessairement les limites cadastrales des parcelles et unités foncière mises en vente.

Aussi, une parcelle peut être située à cheval entre deux zones : l’une soumise au droit de préemption urbain (U ou AU) et l’autre exclue du champ d’application de ce droit de préemption (zone naturelle N ou agricole A).

Dans une telle hypothèse et, lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut alors décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction de l’unité foncière comprise à l’intérieur de la zone U ou AU, et non sur la fraction située en zone N ou A du PLU (article L.213-2-1 du Code de l’urbanisme).

Dans ce cas, le propriétaire aura plusieurs possibilités :

Il peut accepter l’offre du titulaire du droit de préemption urbain ;
Il peut choisir de renoncer à la vente ;
Il peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte aussi acquérir du reste de l’unité foncière.

En cas de désaccord sur le prix, le juge de l’expropriation pourra être saisi.

En définitive, la commune recevant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) portant sur une unité foncière située en zone U/AU et en zone naturelle ou agricole, ne pourra prendre une décision de préemption au prix, portant sur cette unité foncière indivisible. Dans une pareille hypothèse, sa décision serait illégale (Conseil d’Etat, 7 juillet 2010, n°331412).

Le titulaire du droit de préemption urbain devra s’assurer de distraire la parcelle ou la partie de l’unité foncière non soumise au droit de préemption urbain (Conseil d’Etat, 27 mars 2009, n°322990).

Ce principe reste applicable même dans le cas où le titulaire du droit de préemption urbain aurait été induit en erreur sur le classement de l’unité foncière faisant l’objet de la DIA, par exemple, via un avis erroné de la direction départementale des finances publiques quant audit classement (Tribunal administratif de Caen, 4 octobre 2024, n°2301223).

Aurélia MICHINOT – Juriste

Ronan BLANQUET – Avocat Associé

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