Loi Littoral : agrandir sa maison dans la bande des 100 m ?

En principe, non. Dans la bande des 100 mètres à partir du rivage, une extension, même de quelques mètres carrés, est interdite si la maison ne se trouve pas dans (au sein, à l’intérieur, entouré par) un secteur urbanisé (c’est à dire, au sens de la loi littoral, densément bâti). La cour administrative d’appel de Nantes vient de le rappeler, le 2 octobre 2026, n°24NT03612, à propos d’une extension de 12 m² à Saint-Nazaire, en Loire-Atlantique.

Que dit la loi Littoral sur la bande des 100 mètres ?

L’article L. 121-16 du code de l’urbanisme pose une règle simple : en dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage.

La « limite haute du rivage » correspond, en pratique, au point le plus haut atteint par la mer. La distance se mesure à partir de ce point, et non à partir de la route ou de la clôture.

Trois questions décident donc de presque tout : la maison est-elle dans la bande des 100 mètres ? Si oui, le secteur est-il un « espace urbanisé » au sens de la loi ? Et enfin, le projet se situe bien à l’intérieur de ce secteur urbanisé?

Qu’est-ce qu’un « espace urbanisé » pour le juge ?

Le Conseil d’État a fixé la méthode dans une décision du 21 juin 2018 (n° 416564, mentionnée aux Tables du recueil Lebon), rendue à propos de l’île de Houat, dans le Morbihan. Seuls échappent à l’interdiction les projets situés dans des espaces urbanisés « caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions », et à condition de ne pas densifier significativement ces espaces.

Quelques maisons dispersées sur de grands terrains ne suffisent donc pas. Le juge regarde l’ensemble du secteur autour du terrain, et pas seulement les parcelles voisines.

Une simple extension est-elle concernée ?

Oui. Dès le 21 mai 2008 (n° 297744, mentionnée aux Tables), le Conseil d’État a jugé qu’il n’y a pas lieu de distinguer, dans la bande des 100 mètres, entre les constructions nouvelles et les extensions de constructions existantes. Une véranda, une chambre supplémentaire ou un garage accolé sont traités comme une construction neuve.

Qu’a décidé la cour de Nantes le 2 octobre 2026 ?

Dans son arrêt du 2 octobre 2026 (CAA de Nantes, 2e chambre, n° 24NT03612), la cour examinait le cas d’une propriétaire de Saint-Nazaire. Elle souhaitait agrandir sa maison de 12,14 m², route de Géorama, dans la bande des 100 mètres et dans un site inscrit. Elle avait même obtenu, au préalable, un certificat d’urbanisme positif. Le maire s’est pourtant opposé à sa déclaration préalable.

La cour a confirmé ce refus, comme l’avait fait le tribunal administratif de Nantes le 5 novembre 2024. Elle relève que la parcelle est bordée de vastes terrains non bâtis de 3 000 à 5 000 m², que les quelques maisons voisines sont implantées sur de grandes parcelles arborées et qu’une route marque une nette rupture avec le quartier pavillonnaire. Le secteur n’est donc pas un espace urbanisé. Et la faible taille de l’extension ne change rien.

Quelle est la portée de cet arrêt ?

Il s’agit d’une application fidèle de la jurisprudence du Conseil d’État, pas d’une évolution du droit. L’arrêt n’est pas publié au recueil Lebon. Son intérêt est surtout pratique : il montre que même une extension modeste, sur un terrain déjà bâti, reste exposée à un refus.

Le certificat d’urbanisme positif ne protégeait-il pas la propriétaire ?

C’est le point le plus délicat pour un particulier. Le certificat d’urbanisme fige, pendant dix-huit mois, les règles applicables au terrain (article L. 410-1 du code de l’urbanisme). Il ne rend pas pour autant légal un projet que la loi Littoral interdit déjà.

L’arrêt du 2 octobre 2026 ne tranche pas cette question en détail. La cour tient compte du certificat positif seulement pour ne pas mettre de frais de procédure à la charge de la propriétaire (un modeste lot de consolation en somme). Un certificat favorable est donc un indice utile, mais jamais une garantie.

Et si ma maison est dans un quartier dense ?

La réponse peut alors être différente. Trois jours plus tôt, le 29 septembre 2026 (CAA de Nantes, 5e chambre, n° 24NT03485), la même cour a validé, sur ce point, un permis de démolir-reconstruire une maison de 91,90 m² à Locquirec, dans le Finistère, également dans la bande des 100 mètres. Le lieu-dit comptait plusieurs dizaines de constructions denses, des commerces, une école et une salle de sport : c’était bien un espace urbanisé.

Tout dépend donc de la configuration réelle des lieux, appréciée au cas par cas. Mais ce qu’il est important de noter c’est que dans la bande des 100 mètres, le projet ne doit pas simplement être en continuité avec un village ou une agglomération, mais à l’intérieur du secteur urbanisé, en son sein.

Que faire si vous avez un projet près du rivage ?

Mesurez la distance entre le projet et le rivage en cas de doute. mordre ou ne pas mordre dans la bande des 100 m peut avoir des incidences juridiques significatives.
Analysez le secteur : nombre de maisons, densité, voies, commerces, ruptures (route, espace naturel). Les photographies aériennes sont précieuses.
Consultez le SCoT et le PLU : ils identifient souvent les villages et secteurs urbanisés, mais le juge contrôle leur conformité à la loi.
Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel, en gardant à l’esprit ses limites.
En cas de refus, vous disposez en principe de deux mois pour former un recours gracieux ou saisir le tribunal administratif (Rennes pour la Bretagne, Nantes pour la Loire-Atlantique, Caen pour les Bas-Normands).

Et si c’est votre voisin qui construit ?

Un voisin directement concerné peut contester un permis ou une non-opposition à déclaration préalable, en principe dans les deux mois de l’affichage sur le terrain. Il doit démontrer que le projet affecte directement les conditions d’occupation ou de jouissance de son bien.

À retenir

Dans la bande des 100 mètres, toute construction est interdite hors espace urbanisé dense, extensions comprises (CE, 21 mai 2008, n° 297744), et même simplement en continuité de ceux-ci (CAA de Nantes, 21/06/2022, n°20NT03407).
L’espace urbanisé suppose un nombre et une densité significatifs de constructions (CE, 21 juin 2018, n° 416564).
La CAA de Nantes a confirmé le 2 octobre 2026 le refus d’une extension de 12 m² à Saint-Nazaire, malgré un certificat d’urbanisme positif.
Le résultat dépend de la configuration des lieux : à Locquirec, au sein d’un secteur dense, la reconstruction a été admise.

Questions fréquentes

Puis-je construire une extension ou faire une surélévation dans la bande des 100 mètres ?

Hors espace urbanisé c’est impossible, la loi vise « les constructions ou installations ». Une extension ou surélévation doit donc se réaliser dans la une zone urbanisée s’il on se trouve dans la bande des 100 m.

Un PLU qui classe mon terrain en zone constructible suffit-il ?

Non. La loi Littoral s’applique directement à chaque autorisation, même si le PLU est plus favorable.

Combien de temps pour contester un refus ?

En principe deux mois à compter de la notification du refus. Mais depuis la loi du 26 novembre 2025, les recours gracieux n’interrompent plus le délai pour saisir le juge, il faut dont tout de suite saisir le juge administratif.

Références

Vous avez un projet d’extension ou d’achat près du rivage, en Bretagne, Normandie ou en Loire-Atlantique ? Le cabinet vous reçoit à Rennes ou à Saint-Brieuc pour examiner votre situation : prendre rendez-vous.

Adicea Avocats — droit de l’urbanisme, Rennes et Saint-Brieuc