Droit de préemption urbain : A quelles conditions une délibération instituant un droit de préemption urbain devient-elle exécutoire ?

La haute juridiction administrative, dans un arrêt du 18 novembre 2024, n°487885, est venue préciser à quelle date il convient de regarder les délibérations prises par les communes ou les EPCI, afin d’instituer le droit de préemption urbain, comme devenues exécutoires.

En l’espèce, le président d’une communauté de communes avait exercé son droit de préemption urbain sur une parcelle, par un arrêté du 29 janvier 2020, annulé par un jugement du Tribunal administratif de Pau du 9 décembre 2020.

La Cour administrative d’appel de Bordeaux a confirmé la censure de la décision de préemption le 4 juillet 2023, dans un arrêt n°21BX00448 indiquant que la délibération ayant institué le droit de préemption urbain sur la commune n’était pas devenue exécutoire et que « cette absence de caractère exécutoire prive, en conséquence, de base légale la décision de préemption litigieuse du 29 janvier 2020, prise sur son fondement », ce qui marquait une certaine continuité avec la jurisprudence établie en la matière.

Le Conseil d’Etat considérait en effet que les obligations prévues à l’article R.211-2 du Code de l’urbanisme « constituent des formalités nécessaires à l’entrée en vigueur des actes instituant le droit de préemption urbain » (Conseil d’Etat, 19 juin 2017, n°407826).

Comme la Cour administrative d’appel de Bordeaux en l’espèce, la Cour administrative d’appel de Nancy indiquait également, le 20 mai 2010, dans un arrêt n°09NC01076, en visant les dispositions de l’article R.211-2 du code de l’urbanisme :

« si le non-respect des formalités de publicité de la décision instituant le droit de préemption est sans influence sur sa légalité, il s’oppose à ce que ladite décision produise des effets juridiques et devienne exécutoire ; qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que la délibération en date du 11 février 2004 instituant le droit de préemption sur plusieurs zones de la COMMUNE D’ACHEN ait fait l’objet des mesures de publicité prescrites par les dispositions précitées ; qu’ainsi […] la décision de préemption litigieuse du 23 mars 2006, prise sur le fondement de la délibération du 11 février 2004, est dépourvue de base légale et doit pour ce motif être annulée ».

Dans l’arrêt présentement commenté, le Conseil d’Etat revient sur sa position en censurant l’arrêt de la Cour administrative d’appel. Il distingue deux types de formalités :

D’une part, en application des dispositions de l’article R.211-2 du Code de l’urbanisme, la délibération instituant le droit de préemption urbain dans une commune doit être affichée en mairie pendant un mois, et mention doit être insérée dans deux journaux diffusés dans le département ;

D’autre part, en application des dispositions des articles L.2131-1 à L.2131-3 du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT), cette délibération devient exécutoire, de plein droit, dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage, et qu’elle a été transmise au représentant de l’Etat dans le département. Ce principe s’applique également aux délibérations des EPCI (article L.5211-3 du CGCT).

Selon le Conseil d’Etat, seules ces dispositions du CGCT fixent la date à laquelle devient exécutoire la délibération instituant le droit de préemption urbain, et non celles posées par l’article R.211-2 du Code de l’urbanisme : « le respect de cette durée d’affichage et celui de cette obligation d’information par voie de presse sont sans incidence sur la détermination de la date à laquelle cette délibération devient exécutoire ».

Ainsi, la haute juridiction administrative retient désormais « en déduisant de l’absence de respect de l’obligation d’information par voie de presse […] pour la délibération […] instituant le droit de préemption urbain […] que cette délibération n’était pas devenue exécutoire de sorte que la décision de préemption litigieuse était dépourvue de base légale, la cour s’est fondée sur une circonstance inopérante et a ainsi commis une erreur de droit ».

Aurélia MICHINOT – Juriste

Ronan BLANQUET – Avocat Associé

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