Droits de préemption urbain : quels projets peuvent justifier l’exercice de cette prérogative ?

L’article L.210-1 du Code de l’urbanisme énonce que le droit de préemption urbain est institué en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des « actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L.300-1 […] » ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de ces actions ou opérations d’aménagement.

1. Projets définis par le code de l’urbanisme :

L’article L.300-1 du Code de l’urbanisme précise quant à lui que les actions ou opérations d’aménagement ont notamment pour objets de mettre en œuvre :

• Un projet urbain ;
• Une politique locale de l’habitat ;
• D’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques ;
• De favoriser le développement des loisirs et du tourisme ;
• De réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur ;
• De lutter contre l’insalubrité ou l’habitat indigne ou dangereux, etc.
  

  Cette liste d’objets peut être parfois considérée comme peu explicite nécessitant l’étude de la jurisprudence.

2. Précisions jurisprudentielles : 

Justifient le recours au droit de préemption urbain :

• La mise en location d’un immeuble pour favoriser le maintien d’une famille avec enfants dans le but de conserver les services scolaires et la construction sur l’une des parcelles d’un abri pour le tracteur et les matériels techniques municipaux ne sauraient constituer l’une des actions ou opérations d’aménagement mentionnées par l’article L.300-1 précité « dès lors qu’ils ne s’inscrivent pas dans un projet plus global […] notamment de mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat, de maintien des activités économiques ou de réalisation d’équipements collectifs » (CAA Douai, 9 novembre 2023, n°22DA00614)

• A été censurée la décision de préemption ayant pour objectif de favoriser le maintien du commerce en centre-ville en proposant des loyers moins élevés dès lors que la nature exacte du projet n’était pas mentionnée. Il n’était pas non plus fait référence à une opération ou à une action en cours. Le Tribunal administratif de Nantes pointe notamment le caractère général des mentions du PADD du PLU cité par la commune et considère que « la circonstance que la comme ait autorisé la création d’un centre commercial en centre-ville en 2010 et ait ponctuellement fait usage de droit de préemption […] dans le but de conserver une boucherie » ne permet pas d’identifier la nature du projet duquel la décision censurée était censée contribuer (TA, Nantes, 5 décembre 2023, n°2201962).

• A été annulée la décision de préemption fondée sur le « projet d’aménagement d’un arrêt sécurisé de bus sur ce secteur». En effet, selon le Tribunal administratif de Grenoble, de tels travaux « constitutifs d’un aménagement de voirie, n’entrent pas dans le champ de l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme » (Tribunal administratif Grenoble, 4 décembre 2023, n°2001370).

• En revanche, apparaît justifiée, selon le Tribunal administratif de Rennes, la décision de préemption permettant d’accueillir « un ensemble immobilier comprenant des logements avec RDC commerciaux […] soit 27 logements de type T3 ou T4» avec une densité de 40 logements à l’hectare et une certaine proportion de logements aidés (TA Rennes, 2 février 2024, n°2102987).

Ainsi, la nature du projet justifiant l’exercice du droit de préemption urbain doit apparaître dans la décision de préemption, mais cette dernière doit également être prise pour permettre la réalisation d’une opération ou action d’aménagement urbain, répondant aux objets fixés par l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme.

Aurélia MICHINOT – Juriste

Ronan BLANQUET – Avocat Associé

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