Quels documents produire devant le juge de l’expropriation ?

Si le propriétaire d’un bien exproprié ou préempté dispose d’une indemnisation « intégrale » de son préjudice (1), encore faut-il qu’il démontre la valeur de son bien (2).

1. L’indemnisation intégrale du préjudice :

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que l’indemnisation du préjudice doit être intégral.

L’indemnité allouée doit permettre au propriétaire du bien préempté ou exproprié de le replacer par un bien similaire.

L’indemnité est fixée selon la consistance du bien à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique), et évaluée à la date du jugement de première instance (article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Une fois ces principes ainsi rappelés, encore faut-il que l’exproprié ou le propriétaire d’une parcelle préemptée démontre la valeur de son bien, à l’aune de pièces justificatives pertinentes.

2. Eléments permettant de justifier la valeur du bien exproprié ou préempté:

Dans le cadre de la fixation judiciaire du montant des indemnités d’expropriation ou de la fixation du prix d’un bien préempté, les parties, pour justifier du montant demandé, peuvent produire des « termes de comparaison » c’est-à-dire justifier de cessions récentes, portant sur des biens similaires au bien à évaluer et situés à proximité de ce dernier.

Faut-il néanmoins fournir au juge de l’expropriation, et à la partie adverse une copie des actes de vente portant sur les cessions mentionnées ?

La réponse est négative, sous conditions, selon la haute juridiction civile, dans son arrêt du 13 septembre 2024 n°23-19.783, publiée au Bulletin :

« 4. Pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation ou de délaissement, le juge apprécie souverainement les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels chaque partie se fonde pour retenir l’évaluation qu’elle propose, dès lors que celles-ci ont été en mesure d’en débattre contradictoirement.

5. Les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence.
6. Le moyen, qui postule que ne peut être pris en compte, sauf à méconnaître le principe de la contradiction, un terme de comparaison comportant ses références de publication, s’il n’est accompagné de la production de l’acte de vente correspondant, n’est donc pas fondé.»

Ainsi, la partie adverse dans ce type de contentieux, grâce aux références de publicité foncière et aux informations relatives à la mutation (date, prix, références cadastrales, etc), doit pouvoir effectuer une simple demande de copie de titres auprès du Service de Publicité Foncière (SPF) compétent et ne doit pas être contrainte d’effectuer une demande de renseignements suivie d’une demande de copie, auprès de ce service.

Relevons que, dans une précédente décision, la Cour de cassation avait déjà indiqué que les informations données par les parties devaient permettre de disposer des actes de vente correspondant aux termes de référence cités et de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions. A défaut, les termes de comparaison devaient être écartés par le juge de l’expropriation (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 mars 2020 – n° 19-11.463).

Ces termes de comparaison doivent porter sur des cessions réalisées : de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces, estimations immobilières ou promesses de vente ne peuvent être retenues devant le juge de l’expropriation.

Aurélia MICHINOT – Juriste

Ronan BLANQUET – Avocat Associé

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