⚖️ Les mécanismes de la garantie des vices cachés en matière de vente immobilière

La garantie des vices cachés constitue un mécanisme de protection fondamental pour l’acquéreur d’un bien immobilier. Elle permet à l’acheteur de se prémunir contre les défauts non apparents qui rendraient le bien impropre à sa destination.[1]

Il s’agit d’une garantie de droit commun. Elle s’applique par principe à toute vente.

1. Le champ d’application de la garantie

1.1 – La gravité du vice

Le vice caché suppose une certaine gravité. Cette appréciation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Lorsque le vice empêche l’usage de la chose, il est d’usage de qualifier le défaut de « rédhibitoire ».

C’est notamment le cas pour la vente d’un terrain dont le sol est amplement pollué.

À titre d’illustration, la présence de cuves fuyardes dans le sous-sol d’un garage constitue un vice caché. Le vendeur, en tant que professionnel et exploitant du local en litige, ne peut faire valoir la clause de non-garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 16-18.087).

1.2 – Le caractère caché du vice

Pour être couvert, le vice doit être caché. Cela signifie que l’acheteur ne doit pas en avoir eu connaissance, que ce soit par le vendeur ou par lui-même.

L’appréciation du caractère caché du vice diffère selon la qualité de l’acquéreur :

• Si l’acquéreur est un professionnel, il sera présumé avoir eu connaissance du vice, à moins qu’il ne soit indécelable. Il est donc attendu de l’acheteur professionnel qu’il procède à un examen minutieux du bien.
• Si l’acquéreur est non professionnel, profane, aucune présomption d’identification du vice ne pèse sur lui. Néanmoins, il n’échappe pas au contrôle in abstracto, à savoir qu’il sera tout de même attendu de lui qu’il ait agi comme une personne avertie au moment de l’achat. Cela implique que l’acheteur, même profane, doit s’informer et examiner la chose objet de la vente.

1.3 – L’antériorité du vice

Autre point important : la garantie des vices cachés ne couvre que les vices antérieurs à la vente, c’est-à-dire que le vice doit trouver son origine dans un défaut préexistant à la conclusion du contrat.

Ainsi, ne sont pas couverts les vices qui résultent de l’usage normal de la chose.

Pour rapporter la preuve de l’antériorité du vice, il est parfois nécessaire de recourir à des expertises techniques.

2. Actions ouvertes à l’acquéreur

2.1 – Voies de recours

En cas de découverte d’un vice caché, l’acquéreur dispose de plusieurs options.

• Le règlement amiable du litige avec le vendeur, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.
• L’assignation en justice contre le vendeur. À ce stade, deux types d’actions sont possibles :
  1. L’action estimatoire : elle permet à l’acheteur d’obtenir une réduction du prix sans devoir restituer le bien.
  2. L’action rédhibitoire : il s’agit d’une action en nullité de la vente.

2.2 – Délai pour agir

Aux termes de l’article 1648 du Code civil, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour exercer une action en garantie des vices cachés.

Toutefois, il existe un délai butoir de 20 ans prévu à l’article 2232 du Code civil, qui dispose :

« Le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

3. Articulation avec les autres régimes juridiques

La garantie des vices cachés étant une garantie de droit commun, elle ne s’applique pas dans certains régimes spéciaux, qui bénéficient de garanties spécifiques.

C’est notamment le cas de la vente :

• d’animaux domestiques,
• d’immeubles à construire,
• ou de navires.

Par ailleurs, l’action en garantie des vices cachés est exclusive d’une action indemnitaire ou d’une action en nullité pour vice du consentement (Cass. civ. 1re, 14 mai 1996, n° 94-13.921, publié au Bulletin).

En revanche, une telle action n’est pas exclusive d’une action en responsabilité délictuelle pour dol, notamment lorsque le vendeur a sciemment dissimulé les défauts du bien vendu (Cass. civ. 3e, 23 sept. 2020, n° 19-18.104, publié au Bulletin). Cela permet à l’acquéreur d’échapper aux délais de prescription applicables à la garantie des vices cachés.

4. La clause de non-garantie des vices cachés

Un point de vigilance mérite d’être soulevé quant à l’inclusion d’une clause de non-garantie des vices cachés dans le contrat de vente.

L’article 1643 du Code civil dispose en effet :

« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

4.1 – Validité de la clause

Bien qu’incluse dans un contrat librement consenti par les parties, cette clause n’est pas toujours opposable à l’acquéreur.

L’objectif est de protéger l’acheteur profane contre les abus et déséquilibres contractuels.

4.2 – Cas d’inopposabilité

La clause est inopposable dans deux hypothèses principales :

• Lorsque le vendeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il avait connaissance du vice au moment de la vente.

C’est notamment le cas du vendeur professionnel qui manque à son obligation d’information.
👉 Cass. 3e civ., 6 juillet 2005, n° 01-03.590, publié au Bulletin.

• Lorsque le vendeur est un professionnel et que l’acquéreur est profane

👉 Cass. com., 27 novembre 1991, n° 89-19.546, publié au Bulletin.

4.3 – Domaine d’application effectif

En somme, la clause de non-garantie des vices cachés ne produit pleinement ses effets qu’entre particuliers ou entre professionnels de même spécialité.

👉 Cass. com., 6 novembre 1978, n° 76-15.037, publié au Bulletin.

Pauline BIALY – Juriste alternante

Ronan BLANQUET – Avocat Associé

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[1] Bien que cette définition fasse écho avec le régime de la garantie décennale, il convient de relever que dans le cas d’une vente portant sur un immeuble à construire, la garantie pour vices cachés ne trouve pas à s’appliquer. Il en va autrement lorsque la vente porte sur l’immeuble achevé (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-15.503).