Indemnité d’immobilisation, caducité et clause résolutoire : quelles conséquences en cas de non-paiement ?

Promesse unilatérale de vente : un contentieux fréquent

La promesse unilatérale de vente constitue un outil classique des transactions immobilières. Elle repose généralement sur le versement d’une indemnité d’immobilisation, destinée à rémunérer l’option consentie par le promettant au bénéficiaire.

Lorsque cette indemnité n’est pas versée dans les délais convenus, différentes sanctions peuvent être envisagées : caducité de la promesse, résolution du contrat, ou au contraire exigibilité intégrale de l’indemnité.
La jurisprudence récente apporte des éclairages utiles, notamment au regard des articles 1225 et 1187 du code civil.

1. Le cadre légal : la clause résolutoire (article 1225 du code civil)

L’article 1225 du code civil prévoit que :

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.
La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Il ressort de ce texte que :

• la clause résolutoire doit identifier précisément l’obligation inexécutée ;

• la mise en demeure est en principe requise, sauf stipulation contraire ;

• l’efficacité de la clause suppose une rédaction rigoureuse.

Toutefois, ce mécanisme doit être distingué de celui de la caducité, qui répond à une logique juridique autonome.

2. Caducité et indemnité d’immobilisation : une faculté encadrée

La promesse peut prévoir que le non-paiement de l’indemnité d’immobilisation entraîne sa caducité.
Lorsque tel est le cas, cette sanction ne joue pas nécessairement de plein droit : elle bénéficie en principe au promettant, sauf clause contraire.

Une caducité qui doit être revendiquée

CA Rennes, 28 janvier 2025, n° 21/07686

La cour rappelle que :

• la caducité stipulée en cas de non-versement de l’indemnité ne peut être invoquée que par le promettant ;

• le bénéficiaire ne saurait s’en prévaloir pour échapper à ses obligations.

En l’absence de volonté du promettant de relever la caducité, l’indemnité demeure exigible, étant précisé que l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause pénale et n’est pas susceptible de révision judiciaire.

3. Résolution de la promesse et maintien de l’obligation de paiement

La résolution de la promesse sur le fondement d’une clause résolutoire n’emporte pas nécessairement disparition de l’obligation de payer l’indemnité d’immobilisation.

Une obligation qui survit à la résolution

CA Lyon, 1er décembre 2020, n° 18/07574

La cour juge que :

• la résolution de la promesse n’anéantit pas l’obligation de paiement ;

• l’indemnité trouve sa cause dans la convention des parties,

• et dans les conditions de son exigibilité contractuellement définies.

Ainsi, même après résolution, le bénéficiaire peut rester tenu du paiement intégral de l’indemnité.

4. Mise en demeure et exigibilité : une distinction essentielle

Toutes les obligations liées à l’indemnité d’immobilisation ne sont pas subordonnées à une mise en demeure.

Paiement automatique en cas de non-levée de l’option

TJ Bourg-en-Bresse, JEX, 13 juin 2024, n° 23/03332

Le tribunal relève que :

• l’indemnité complémentaire était due du seul fait de la non-levée de l’option ;

• aucune mise en demeure préalable n’était requise ;

• ni caducité ni résolution n’étaient intervenues.

Le bénéficiaire était donc tenu au paiement total de l’indemnité convenue.

5. Séquestre de l’indemnité et responsabilité notariale

L’absence de séquestre de l’indemnité d’immobilisation n’est jamais neutre juridiquement.

Obligation d’information et de conseil du notaire

CA Versailles, 11 février 2016, n° 13/07714

La cour estime que le notaire engage sa responsabilité lorsqu’il :

• omet de séquestrer l’indemnité prévue ;

• n’informe pas les parties de cette absence ;

• et ne les alerte pas sur les risques d’insolvabilité du bénéficiaire.

Effet sur l’exigibilité de l’indemnité

TJ Nice, 30 septembre 2025, n° 24/01426

Il a été jugé que :

• l’absence de séquestre, même partiel,

• ne fait pas obstacle au paiement intégral de l’indemnité,

• y compris en l’absence de clause résolutoire spécifique liée au séquestre.

Conclusion : tout dépend de la rédaction de la promesse…et de son interprétation par le tribunal

Les litiges relatifs à l’indemnité d’immobilisation n’admettent aucune réponse automatique.
Tout dépend :

• de la qualification contractuelle du versement ;

• de l’existence et de la portée d’une clause de caducité ou de résolution ;

• des conditions d’exigibilité de l’indemnité ;

• et du rôle confié au notaire en matière de séquestre.

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