Extension de maison : deux régimes juridiques à ne pas confondre

L’extension “classique” et la « simple extension » permettant de déroger à la loi Littoral (hors bande des 100 mètres)

Agrandir une maison : une question de régime juridique

Tous les projets d’extension ne relèvent pas des mêmes règles.
En pratique, deux régimes juridiques distincts coexistent et sont trop souvent confondus :

1. La notion d’extension d’une construction existante, applicable sur l’ensemble du territoire national (à défaut de prescription plus restrictives des PLU, PPR, carte communale) ;

2. La notion de “simple agrandissement” ou de “simple extension”, qui constitue une dérogation spécifique à la loi Littoral, permettant d’agrandir une maison située en zone d’urbanisation diffuse normalement inconstructible.

Cette distinction est déterminante : les critères juridiques, le degré de tolérance et les risques contentieux ne sont pas les mêmes.

1️⃣ L’extension de construction existante : le régime de droit commun

Un principe applicable partout en France

En dehors de la loi Littoral, les projets d’extension sont appréciés au regard :

• du règlement du PLU ou PLUi,

• ou, le cas échéant, d’un PPR / PPRI.

Lorsque ces documents ne fixent pas de seuil chiffré, la jurisprudence du Conseil d’État est désormais parfaitement stabilisée.

Une jurisprudence claire et favorable

Le Conseil d’État juge que :

Une extension est un agrandissement présentant un lien physique et fonctionnel avec la construction existante et des dimensions inférieures à celle-ci
(CE, 9 novembre 2023, n°469300 ; CE, 18 juillet 2025, n°492241).

👉 Concrètement, cela signifie qu’une extension peut représenter 75 %, 80 % voire 100 % de la construction existante sans devenir une construction nouvelle, dès lors qu’elle reste inférieure en surface ou en volume.

Les tribunaux confirment cette approche

Les juridictions administratives du fond valident donc :

• des extensions de 75 à 80 %, voire 100 % (TA Montreuil, 2e ch., 14 nov. 2024, n° 2312613 ; TA Nantes, 1re ch., 4 mars 2025, n° 2108410 ; TA Melun, 7e ch., 24 sept. 2025, n° 2314053 ; TA Strasbourg, 8e ch., 13 oct. 2025, n° 2304022)

• des projets doublant presque la surface de plancher,

• des transformations notables dès lors que les structures principales sont conservées.

✅ Ce régime est celui de la souplesse juridique, fondé sur l’analyse concrète du projet.

2️⃣ La loi Littoral : une dérogation spécifique en zone d’urbanisation diffuse

Un principe beaucoup plus strict

Dans les communes littorales, l’article L.121-8 du code de l’urbanisme pose un principe que l’on peut résumer ainsi :

Les nouvelles constructions isolées, dans les zones d’urbanisation diffuse, sont interdites.

Ces zones sont, par nature, inconstructibles.

Mais une dérogation existe : le “simple agrandissement”

Le Conseil d’État admet toutefois une exception essentielle :

➡️ Le simple agrandissement (ou la simple extension) d’une construction existante ne constitue pas une extension de l’urbanisation et peut donc être autorisé.

Une notion propre à la loi Littoral

Dans un arrêt de principe du 30 avril 2024 (CE, n° 490405, Lebon), le Conseil d’État précise que le simple agrandissement correspond à :

Une extension présentant un caractère limité, apprécié au regard :

• de sa taille propre,

• de sa proportion par rapport à la construction existante,

• et de la nature des modifications apportées.

⚠️ Il s’agit ici d’un régime dérogatoire, nécessairement plus restrictif que le droit commun.

Simple agrandissement ≠ extension classique

C’est un point essentiel pour les porteurs de projets :

• ✅ Une extension de 80 % ou 100 % peut être licite si le PLU ne fixe pas des règles plus restrictives

• ❌ Mais la même extension sera jugée excessive dans les zone d’urbanisation diffuse au regard de la loi Littoral, si elle ne conserve pas un caractère réellement limité

En d’autres termes :

Tout simple agrandissement est une extension,
mais toute extension n’est pas un simple agrandissement.

Limite absolue : la bande des 100 mètres

La dérogation évoquée à la loi Littoral connaît une frontière infranchissable.

👉 Dans la bande des 100 mètres à compter du rivage, les constructions nouvelles sont interdites, y compris le simple agrandissement d’une maison située en zone d’urbanisation diffuse, ou en dehors de la zone urbanisée (rappelons que la loi littoral impose dans la bande des 100 m aux constructions nouvelles d’être au sein de la zone urbanisée et non simplement en continuité de celles-ci).

La jurisprudence est ici constante et particulièrement stricte.

Une lecture excessivement sévère est juridiquement contestable

Il arrive fréquemment que l’administration ou un tiers opposant invoque la loi Littoral dès qu’une extension est jugée “importante”, sans distinguer :

• le régime général de l’extension ;

• le régime dérogatoire du simple agrandissement.

Cette confusion conduit à des refus ou contentieux juridiquement fragiles, en particulier lorsque :

• le projet est hors bande des 100 mètres ;

• les structures existantes sont conservées ;

• l’extension s’inscrit dans une continuité du bâti.

Pourquoi se faire accompagner par un avocat en urbanisme ?

En matière d’extension, tout se joue dans la qualification juridique du projet.

Un accompagnement en amont permet :

• de sécuriser la rédaction du permis ;

• d’adapter le projet au bon régime juridique ;

• et, le cas échéant, de construire une stratégie de médiation ou de défense contentieuse.

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