Constructibilité d’un terrain en zone littorale sans document d’urbanisme : quelles règles s’appliquent ?

Quelles règles s’appliquent à la constructibilité d’un terrain en zone littorale sans document d’urbanisme ? Deux jugements du tribunal administratif de Caen, rendus le 13 novembre 2024, apportent des précisions essentielles

L’absence de documents d’urbanisme

Bien que cela tende à se raréfier, certaines communes restent dépourvues de tout document d’urbanisme. Cela arrive notamment lorsque le plan d’occupation des sols est devenu caduc.

La jurisprudence récente du tribunal administratif de Caen  

Le tribunal administratif de Caen a rendu deux jugements le 13 novembre 2024, apportant des précisions essentielles sur la constructibilité d’un projet dans un espace littoral dépourvu de document de planification urbanistique.

📌 TA Caen, 2e ch., 13 nov. 2024, n° 2202780

En l’espèce, le 22 juillet 2022, le requérant a demandé l’obtention d’une décision de non-opposition à déclaration préalable auprès de la mairie de Blainville-sur-Mer. Par un arrêté du 18 août 2022, le préfet de la Manche a émis un avis défavorable quant à la réalisation du projet en arguant qu’il se trouvait en dehors des parties urbanisées de la commune. Le 19 août, le maire a donc refusé cette obtention.

📌 TA Caen, 2e ch., 13 nov. 2024, n° 2202356

En l’espèce, le 14 juin 2022, les requérants ont déposé une demande de permis de construire une maison d’habitation. Par un arrêté du 12 juillet 2022, le maire a refusé de délivrer un tel permis suite à un avis défavorable du préfet.

Quelles sont les règles applicables en l’absence de document d’urbanisme ?

• Le rôle du préfet

En cas d’absence de carte communale, de PLU ou de document d‘urbanisme, le maire doit requérir l’avis du préfet avant de se prononcer sur la légalité d’un projet.

👉 L’avis du préfet ne peut faire l’objet d’un recours par voie d’action (il n’est pas directement contestable).

👉 En revanche, la légalité de cet avis peut être invoquée par la voie de l’exception à l’occasion d’un recours contre la décision du maire.

En l’espèce, les deux communes n’étaient plus couvertes par un quelconque document d’urbanisme. Le maire devait donc obtenir l’accord du préfet..

• Les dispositions du Code de l’urbanisme

📝L’article L. 111-3 du Code de l’urbanisme impose qu’en l’absence de document d’urbanisme, le territoire de la commune est inconstructible, à l’exception des parties déjà urbanisées.

Le juge précise : « Pour apprécier si un projet a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, il est notamment tenu compte de sa proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune ainsi que du nombre et de la densité des constructions projetées. »

📝L’article L.121-8 du Code de l’urbanisme permet la réalisation d’un projet à la condition qu’il s’inscrive en continuité de l’urbanisation déjà existante :

Le juge précise : « Il en résulte que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions »

👉 Dans la première affaire, le juge a estimé que les parcelles concernées étaient bien dans une partie urbanisée de la commune. Des constructions peuvent donc y être autorisées.

👉 Mais dans la seconde, le juge a retenu la solution inverse. Il a donné raison au préfet en estimant que l’assiette du projet ne s’inscrivait pas dans un espace suffisamment urbanisé :

• La parcelle se situait à 300m du village.
• L’existence de constructions linéaires ainsi qu’une desserte par les voies et réseaux de distribution ne suffit pas à caractériser une urbanisation suffisamment dense.
• Des terrains naturels et agricoles bordent la parcelle.

Remarques

📌 Dès lors que le juge reconnaît un espace de densification urbaine au titre de l’application de l’article L.111-3 du code de l’urbanisme, il serait difficile pour lui de démontrer qu’une telle densification ne peut être caractérisée au titre de l’article L.121-8 du même code. L’espace étant constructible, le refus du maire est illégal.

📌 En revanche, dans le second cas, le juge ne procède pas à l’étude de la légalité du projet au regard de la loi Littoral. Ainsi, dès lors que le refus d’accord par le préfet est légal, le maire est en situation de compétence liée. Par conséquent, les moyens tenant à la légalité du refus d’autorisation sont inopérants.

📝À retenir

• En résumé, l’absence de document d’urbanisme n’interdit pas toute construction, mais la densité et la continuité avec l’existant sont des critères déterminants.
• Le rôle du préfet est central : son avis conditionne la légalité de la décision du maire.

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