Le Conseil d’État reconnaît la validité d’un SCoT antérieur à la loi ELAN pour identifier un secteur déjà urbanisé, tout en rappelant le rôle essentiel du PLU (CE, 20 mars 2025, n°487711).
1. Contexte de l’affaire : urbanisme à Soulac-sur-Mer
Le 31 août 2020, le maire de Soulac-sur-Mer a pris une décision de non-opposition à déclaration préalable, autorisant le détachement d’un lot à bâtir sur un terrain situé dans la commune.
Le 28 septembre 2020, un certificat d’urbanisme opérationnel positif a également été délivré à une société, en vue d’y construire une maison individuelle.
Toutefois, par deux arrêts du 27 juin 2023, la cour administrative d’appel de Bordeaux a annulé ces deux décisions.
Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a alors formé un pourvoi en cassation, donnant lieu à l’arrêt du Conseil d’État du 20 mars 2025.
2. Le cœur du contentieux : l’application de la loi Littoral
a. L’article L.121-8 du Code de l’urbanisme en mutation
La loi Littoral, et particulièrement l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme, reste une source importante de litiges en matière de constructibilité.
🔹 Avant la loi ELAN (pré-2018) :
« L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. »
🔹 Après la loi ELAN (post-2018) :
« L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages, identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées. »
👉 Changement majeur : la notion de hameaux nouveaux disparaît, remplacée par celle de secteurs déjà urbanisés (SDU), désormais définis par le SCoT et délimités par le PLU.
b. Le problème soulevé : un SDU identifié dans un SCoT antérieur à la loi ELAN est-il valable ?
Dans l’affaire Soulac-sur-Mer, le SCoT applicable datait du 11 août 2011, donc antérieur à la loi ELAN.
La question centrale était la suivante :
🧐 Ce SCoT peut-il tout de même être utilisé pour identifier un « secteur déjà urbanisé » au sens de la nouvelle rédaction de l’article L.121-8 ?
3. La réponse du Conseil d’État (CE, 20 mars 2025, n°487711)
Dans sa décision, la Haute juridiction a tranché clairement :
« Le schéma de cohérence territoriale définissait bien un “secteur déjà urbanisé” au sens de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme, quand bien même il avait été adopté antérieurement à la loi du 23 novembre 2018. »
✅ Conclusion : un SCoT adopté avant la loi ELAN peut valablement identifier un SDU, pourvu qu’il le fasse de manière explicite.
4. Une réserve importante : la délimitation par le PLU reste indispensable
Le Conseil d’État rappelle toutefois une jurisprudence constante (notamment CE, 22 avril 2022, n° 450229) :
Le SCoT peut identifier un secteur déjà urbanisé, mais le PLU doit également en assurer la délimitation précise pour que des projets de construction y soient légalement autorisés.
En d’autres termes :
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Le SCoT doit prévoir un SDU ;
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Le PLU joue un rôle de vérification et de précision à l’échelle parcellaire.
5. Apport pratique de la décision
Cette décision offre une lecture souple et sécurisante pour les collectivités littorales :
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Elles ne sont pas obligées d’attendre une révision de leur SCoT post-ELAN pour identifier des SDU.
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Cela facilite la constructibilité de certains terrains, à condition que le PLU soit cohérent.
📌 À retenir pour les professionnels de l’urbanisme :
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✅ Un SCoT antérieur à 2018 peut valablement identifier un secteur déjà urbanisé.
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⚠️ Le PLU doit obligatoirement en assurer la délimitation.
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📅 Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de 2022 (CE, n°450229).
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Pauline BIALY – Juriste alternante
Ronan BLANQUET – Avocat Associé
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