Domaine public et régime de la copropriété

Le Tribunal des conflits a récemment indiqué, dans une décision du 7 octobre 2024 n° C4319, publiée au recueil que les règles essentielles du régime de la copropriété telles qu’elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu’avec les caractères des ouvrages publics.

Ces règles essentielles du régime de la copropriété sont notamment :

– La propriété indivise des parties communes (le gros œuvre de l’immeuble, les voies d’accès, passages et corridors) ;

– La mitoyenneté présumée des cloisons et des murs séparant les parties privatives,

– L’interdiction faite aux copropriétaires de s’opposer à l’exécution, même à l’intérieur de leurs parties privatives, de certains travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires se prononçant à la majorité ;

– La garantie des créances du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire par une hypothèque légale sur son lot.

Cette incompatibilité entraîne deux conséquences reprises par le Tribunal des conflits :

Des biens appartenant à une personne publique dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n’appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public, et ce, même s’ils sont affectés au besoin du service public ou à l’usage du public ;

Des dommages qui trouveraient leur source dans l’aménagement ou l’entretien de ces locaux ne sont pas des dommages de travaux publics.

En l’espèce, le litige portait sur des infiltrations provenant d’une dalle-terrasse, relevant des parties communes.

Aussi, selon le Tribunal des conflits « les dommages qui trouveraient leur source dans l’aménagement ou l’entretien de la dalle-terrasse ne sont pas des dommages de travaux publics », si bien que les conclusions dirigées à l’encontre de la commune, avaient bien été adressées à la juridiction compétente, c’est-à-dire la juridiction judiciaire.

Aurélia MICHINOT – Juriste

Ronan BLANQUET – Avocat Associé

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